Mieterhöhung: Welche Möglichkeiten Vermieter haben – und warum die Indexmiete oft die beste Wahl ist

Wenn im Mietvertrag keine besondere Vereinbarung getroffen wurde, gilt automatisch die sogenannte Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das bedeutet:

Die Miete kann erhöht werden, wenn sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Grundlage sind Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten.

Wichtige Punkte:

• Zustimmung des Mieters erforderlich (kann im Streitfall eingeklagt werden)
• Kappungsgrenze (in der Regel maximal 20%, in angespannten Märkten 15% innerhalb von 3 Jahren)
• Formelle Anforderungen (Begründungspflicht)

Diese Variante ist rechtssicher, aber oft aufwendig und konfliktanfällig.

Bei der Staffelmiete werden bereits im Mietvertrag feste Mietsteigerungen zu bestimmten Zeitpunkten vereinbart.

Vorteile:

• Klare Planungssicherheit für beide Seiten
• Keine gesonderte Zustimmung des Mieters notwendig

Nachteile:

• Keine Anpassung an reale Marktentwicklung oder Inflation
• Bei hoher Inflation oft wirtschaftlich nachteilig für Vermieter

Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes und passt die Miete automatisch an die Inflation an.

So funktioniert es:

Die Miete steigt oder sinkt entsprechend der Entwicklung des Preisniveaus in Deutschland. Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Index.

Beispiel:

Steigt der Verbraucherpreisindex um 5%, kann auch die Miete um 5% angepasst werden.

Vorteile der Indexmiete:

• Inflationsschutz: Die reale Kaufkraft der Miete bleibt erhalten
• Einfache Berechnung ohne Mietspiegel oder Vergleichswohnungen
• Keine Kappungsgrenze wie bei der Vergleichsmiete
• Weniger Konfliktpotenzial durch objektive Grundlage

Wichtige Hinweise:

• Anpassung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung
• Erhöhung muss in Textform mit konkreter Berechnung mitgeteilt werden
• Während der Laufzeit sind keine zusätzlichen Erhöhungen nach Vergleichsmiete zulässig

Der Verbraucherpreisindex ist in Deutschland in den letzten 10 Jahren im Durchschnitt grob um rund 2% pro Jahr gestiegen; für die letzten verfügbaren Jahresdurchschnitte liegen die Steigerungen 2021 bis 2025 bei 3,1%, 6,9%, 5,9%, 2,2% und 2,2%.

Aus meiner praktischen Erfahrung ist die Indexmiete für Vermieter in vielen Fällen die sinnvollste Lösung. Sie verbindet rechtliche Sicherheit mit wirtschaftlicher Stabilität und reduziert gleichzeitig den Verwaltungsaufwand.

Gerade in Zeiten schwankender Inflation sorgt sie dafür, dass die Miete nicht real an Wert verliert – ohne dass aufwendige Begründungen oder Diskussionen notwendig sind.

Wer heute einen neuen Mietvertrag abschließt, sollte die Indexmiete daher ernsthaft in Betracht ziehen.