Das Mysterium um die richtige Immobilienbewertung

Der Marktwert – auch Verkehrswert genannt – beschreibt den Preis, der für eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Dabei zählen unter anderem Lage, Zustand, rechtliche Gegebenheiten und Ausstattung. Ungewöhnliche oder persönliche Umstände bleiben unberücksichtigt.

Für eine fundierte Immobilienbewertung kommen grundsätzlich drei Verfahren infrage:

Der Wert wird anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage bestimmt. Dieses Verfahren ist besonders aussagekräftig bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Grundstücken mit einer guten Datenlage.

Bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt. Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und der Bodenwert fließen in die Bewertung ein. Die nachhaltig zu erzielenden Mieten werden hier in Kombination mit einem bestimmten Liegenschaftszins abgezinst, dadurch wird ein auf den Stichtag gemünzter Wert hervorgebracht.

Hier werden der Bodenwert sowie die Kosten für die Herstellung des Gebäudes und der Außenanlagen berücksichtigt. Alter, Zustand und die aktuelle Marktlage werden entsprechend angepasst. Es eignet sich häufig für eigengenutzte oder besondere Immobilien, für die wenige Vergleichspreise vorliegen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht vor, je nach Objektart und Datenlage eines oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. In der Praxis wird ein Verfahren deshalb häufig durch ein zweites Verfahren plausibilisiert – beispielsweise der Vergleichswert durch den Sachwert bei einem Einfamilienhaus.

Eine professionelle Immobilienbewertung betrachtet nicht nur Zahlen, sondern auch Objekt, Lage und Nachfrage am jeweiligen Stichtag. Wichtig: Der Marktwert ist eine fundierte Einschätzung des unter normalen Bedingungen erzielbaren Preises – er ist nicht automatisch identisch mit dem späteren Verkaufspreis. Dieser kann durch Verhandlung, Vermarktung, Zeitpunkt und die individuelle Nachfrage höher oder niedriger ausfallen.

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