Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH ist Pflicht für Bestandshalter!

Unter einer Immobilien-GmbH oder vermögensverwaltenden GmbH versteht man eine Kapitalgesellschaft, die im Schwerpunkt eigenes Immobilienvermögen hält und daraus Mieteinnahmen erzielt. Sie betreibt also keine gewerbliche Bauträger- oder Maklertätigkeit, sondern konzentriert sich auf Vermietung und langfristigen Vermögensaufbau.

Deutlich niedrigere Steuer auf laufende Mieten: In der vermögensverwaltenden GmbH werden Mietüberschüsse in der Regel nur mit etwa 15% Körperschaftsteuer (plus Solidaritätszuschlag) belastet, während sie privat – je nach Einkommen – bis über 40% zahlen können.

Vermögen bleibt in der Gesellschaft: Nach Steuern verbleibt ein größerer Anteil der Erträge in der GmbH, der für Tilgung, Rücklagen und Reinvestitionen genutzt werden kann – ein exponentieller Hebel für den systematischen Bestandsaufbau.

Saubere Trennung von Privat- und Geschäftsvermögen: Risiken aus der Vermietung (z.B. Haftungsfragen) sind rechtlich von deinem Privatvermögen separiert, wobei die Haftung grundsätzlich auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt ist. (Wobei man hier ergänzen muss, dass die meisten Banken zumindest für die ersten Kredite eine persönliche Haftung des Gesellschafters fordern werden.)

Strukturierung für Familie & Nachfolge: Die GmbH kann als „Familienpool“ genutzt werden; Gesellschaftsanteile lassen sich gezielt übertragen, ohne jede Immobilie einzeln auseinanderdividieren zu müssen.

Die Immobilien-GmbH spielt ihre Stärke aus, wenn mehrere Objekte langfristig im Bestand gehalten und Gewinne in der GmbH belassen und wieder angelegt werden. Besonders interessant ist sie für Investoren, die:

• regelmäßig kaufen, halten und vermieten,
• keine hohe Wertsteigerung mit zeitnahem steuerfreien Privatverkauf anstreben,
• einen klar strukturierten Vermögensaufbau mit Reinvestitionen aus den Nettomieten planen.

Wichtig: Die Gesellschaft sollte ausschließlich eigenes Immobilienvermögen verwalten, um den vermögensverwaltenden Charakter nicht zu gefährden und die Gewerbesteuerfreiheit auf die Mieterträge zu sichern. Auch Möglich und spannend sind allerdings Anlagen in Wertpapiere, so kann beispielsweise ein Teil der monatlichen Liquidität in einem breit gestreuten Fond angelegt werden um hiermit eine Rendite zu erzielen die noch lohnenswerter als eine Sondertilgung ist.

Verlust der Gewerbesteuerbefreiung: Sobald die GmbH gewerblichen Immobilienhandel betreibt (z.B. laufender Ankauf und kurzfristiger Verkauf) oder „schädliche“ Tätigkeiten aufnimmt, kann der Steuervorteil kippen. Hier gilt eine Grenze von 3 Objekten innerhalb der letzten 5 Jahre die niemals überstiegen werden darf. Objekte die länger als 10 Jahre gehalten wurden sind allerdings unschädlich!

Besteuerung beim Verkauf: Anders als im Privatvermögen gibt es in der GmbH keine 10‑Jahres-Frist; Gewinne aus Immobilienverkäufen werden immer mit Körperschaftsteuer belastet.

Steuer beim Herausziehen des Geldes: Solange die Gewinne in der GmbH bleiben, ist die Steuerlast niedrig – bei Ausschüttung fallen jedoch zusätzlich Abgeltungsteuer auf Dividenden an, sodass sich die Gesamtbelastung der Gewinne wieder deutlich erhöht.

Verwaltungsaufwand und Formalien: Eine GmbH bringt Buchführungspflicht, Jahresabschlüsse, Offenlegung und laufende Beratungskosten mit sich – das lohnt sich erst ab einer gewissen Portfolio-Größe und -Perspektive.

Für die Gründung einer GmbH ist ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro erforderlich, wovon 12.500 Euro anfänglich eingezahlt werden müssen. Die Notar- und Registerkosten für eine klassische GmbH-Gründung liegen – je nach Ausgestaltung und Personenzahl – typischerweise im Bereich von etwa 400 bis 800 Euro zuzüglich Handelsregistergebühren.

Hinzu kommen jährlich:

• Steuerberater- und Abschlusshonorare,
• Kosten für ggf. Rechtsberatung und Verwaltung,
• eventuelle Mehrkosten durch separate Finanzierung über die Gesellschaft.
• IHK-Beiträge (das teuerste Magazin, dass es gibt....)

Kann viel Sinn machen - muss es aber nicht...

Sprechen Sie, bevor es ernst wird, bestenfalls mit einem Steuerberater über Ihr Vorhaben!