Eigenkapital beim Immobilienkauf: So rechnen Banken

Wer eine Immobilie kaufen möchte, braucht nicht nur einen passenden Kaufpreis, sondern auch eine tragfähige Finanzierung. Banken prüfen dafür zwei Dinge: den Wert der Immobilie als Sicherheit und die finanzielle Leistungsfähigkeit des Käufers. Eigenkapital hilft, die Finanzierungslücke zu verkleinern und das Risiko der Bank zu senken.

Der Kaufpreis zeigt, was der Käufer bezahlt. Der Beleihungswert beschreibt dagegen den vorsichtig ermittelten Wert, den die Immobilie langfristig als Kreditsicherheit bietet. Vorübergehende Preissteigerungen und spekulative Erwartungen sollen dabei unberücksichtigt bleiben. Deshalb liegt der Beleihungswert, fast immer und oft deutlich, unter dem Kaufpreis.

Der Darlehensteil, den die Bank nicht durch den anerkannten Sicherheitenwert abgedeckt sieht, wird als Blankoanteil bezeichnet.

Ein höherer Blankoanteil kann zu höheren Zinsen, zusätzlichen Sicherheiten oder einer Ablehnung führen. Mehr Eigenkapital reduziert den Kreditbedarf und damit diese Lücke.

Die Bank betrachtet nicht nur das monatliche Nettoeinkommen, sondern den Betrag, der nach den laufenden Ausgaben übrig bleibt. Dafür setzt sie häufig Lebenshaltungspauschalen an – abhängig unter anderem von der Haushaltsgröße. Hinzu kommen weitere Verpflichtungen und Kosten, soweit sie nicht bereits in der Pauschale enthalten sind.

Eine vereinfachte Haushaltsrechnung könnte so aussehen:

• Monatliches Nettoeinkommen: 4.000 €
• Angenommene Lebenshaltungskosten: −1.500 €
• Weitere Verpflichtungen und Wohnkosten: −700 €
• Rechnerisch verbleibend: 1.800 €

Diese 1.800 € sind nicht automatisch die zulässige Kreditrate. Die Bank prüft, welche Belastung langfristig tragbar ist; Pauschalen und Anforderungen unterscheiden sich je nach Institut.

Auch Selbstständige können eine Immobilie finanzieren. Banken prüfen allerdings genauer, ob das Einkommen langfristig ausreicht. Dafür verlangen sie häufig die Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen sowie Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre. Eine aktuelle BWA – die betriebswirtschaftliche Auswertung – zeigt zusätzlich, wie sich das Unternehmen im laufenden Jahr entwickelt.

Ein vereinbarter Kaufpreis bedeutet noch keine gesicherte Finanzierung. Bewertet die Bank die Immobilie niedriger oder reicht das verfügbare Einkommen nicht aus, kann der Käufer zusätzliches Eigenkapital benötigen. Eine realistische Preisfindung und eine frühzeitige Finanzierungsprüfung helfen deshalb, Verzögerungen im Verkaufsprozess zu vermeiden.

Der Verkäufer oder aber Makler hat also für möglichst ausführliche und belastbare Objektunterlagen zu sorgen, um der Bank das Objekt und damit Ihre Sicherheit so transparent wie möglich darzustellen.

Als gute Orientierung sollten Käufer etwa 10-20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln einbringen. Zu den Nebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten. Die Verbraucherzentrale empfiehlt grundsätzlich sogar 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten.